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Alquiler de Casas con opción a compra

Alquiler de Casas con opción a compra:

¿Qué es lo que necesita saber?

Algunas personas que quieren compara una comprar una casa  quizás no puedan hacerlo porque el banco no les otorgue un préstamo.

Hay muchas personas sin escrúpulos que podrían aprovecharse de personas que quieren compara una casa. Una de las formas que un vendedor puede aprovecharse del comprador es haciendo que el comprador firme un contrato injusto con la compra con la renta con acción a venta.

¿Cuál es la diferencia entre la compra de una casa de renta con opción a compra a una compra usual?

En una típica casa de venta, el comprador obtiene un préstamo especial llamado una hipoteca de un prestamista (un banco, por ejemplo) para comprar una casa. El prestamista paga el préstamo al vendedor de la casa. El vendedor cede entonces la escritura de la casa al comprador. La escritura está archivada con el condado y es prueba del comprador que él o ella es dueño de la casa.

El comprador debe devolver el préstamo hipotecario a la entidad crediticia. El comprador generalmente hará pagos mensuales a la entidad crediticia. Cada pago que hace el comprador que usted se está acercando a ser el dueño de la propiedad

Porque el prestamista tiene que estar seguro que usted le pagara, el prestamista tiene un interés de seguridad en la propiedad. Esto significa que si el comprador deja de hacer los pagos a la entidad crediticia en el préstamo hipotecario, el prestamista puede llevar al comprador a la corte y vender la casa. El dinero que obtenga de la venta de la casa ira directamente al prestamista para pagar la hipoteca. Este proceso se denomina ejecuciones hipotecarias.

Con una venta de casa de alquiler con opción a compra, el comprador no recibe un préstamo para comprar la casa. El comprador hace los pagos al vendedor, quien mantiene la casa su nombre hasta que todos los pagos se realicen. El comprador no tiene ninguna acción para demostrar que es dueño de la casa. De hecho, puede ser difícil para el comprador demostrar que él ha no estado alquilando la casa todo el tiempo.

¿Qué tipo de contratos de alquiler con opción a compra de casas existen?

Tres tipos de venta de viviendas de alquiler a compra son más comunes. Estas son 1) un contrato de arrendamiento con opción de compra, 2) un contrato de entrega de tierras y 3) una hipoteca envolvente.

En un contrato de arrendamiento con opción a compra, un comprador paga una suma grande de dinero llamado un pago inicial y luego alquila la casa por una cantidad fija de tiempo. El comprador tiene la opción (o selección) para comprar la casa antes de que esta cantidad de tiempo llegue a su final. Si el comprador no puede pagar el importe total de la casa antes de que acabe el tiempo, el vendedor mantiene el anticipo, mantiene la casa y mantiene todos los pagos efectuados al comprador. El comprador no recibe nada. Esto debe quedar claro en el contrato.

Un contrato de entrega de tierras (también llamado un contrato de escritura) es donde un comprador hace un pago mensual al vendedor, creyendo que va a comprar la casa y la tierra con cada pago. Generalmente el contrato dice que el vendedor no pondrá la casa en el nombre del comprador hasta que se haga la última mensualidad. ¡Esto puede tardar muchos años! El contrato también puede decir que si el comprador no hace un pago, el comprador perderá toda equidad y será tratado como un inquilino. Si el comprador sólo está alquilando la casa, él puede ser desalojado por el vendedor. Una vez más, el comprador lo podrá dejar sin nada.

Una “hipoteca envolvente” es donde el vendedor toma los pagos mensuales del comprador y los utiliza para pagar el préstamo hipotecario que el vendedor debe en la casa. El Pago mensual del comprador es generalmente más que la cantidad de pago mensual de hipoteca del vendedor, el que vendedor se queda con lo que sobra del pago del comprador.

Uno de los riesgos con una hipoteca envolvente es que el vendedor podría tomar toda la mensualidad y dejar de pagar su hipoteca. No hay una forma para que el comprador sepa que esto está sucediendo. Si el vendedor hace eso, entonces el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la casa y el comprador podría terminar con nada. El comprador nunca puede darse cuenta que se está llevando a cabo una ejecución hipotecaria.

Otro peligro es que la mayoría de los documentos de préstamos hipotecarios van a decir que una casa no se puede vender o alquilar por un período de tiempo sin permiso de la entidad crediticia. Si el vendedor no cumple esta regla, el prestamista puede hacer que el vendedor devuelva todo el dinero que el vendedor debe al prestamista de la hipoteca en un pago grande. Si el propietario no puede hacer ese pago, el prestamista puede ejecutar la hipoteca de la casa.

¿Son todos los alquileres de casas con opción a compra una estafa? ¿Cómo puedo evitar hacer un mal trato con un alquiler con opción a compra?

No todos los alquileres con opción a compra son  una estafa. Algunos vendedores legítimos ofrecen condiciones justas. Para evitar ser engañado, un comprador tiene que ser muy cuidadoso. Antes de hacer cualquier cosa para comprar una casa, usted siempre debe:

  • Hable con alguien de un centro de asesoría de viviendas sin fines de lucro. Los consejeros de vivienda puede mirar su calificación crediticia y su ingreso para ayudarle a hacer un plan para comprar una casa que puede pagar.
  • Busque un abogado que lea el contrato de venta y cualquier otro documento antes de firmarlos. Un abogado también  podrá hacer una búsqueda del título de la propiedad. Búsqueda de un título Asegúrese que el vendedor es el dueño de la propiedad que está tratando de venderle
  • Contrate su propio inspector para que revise la casa. Asegúrese que la casa que usted está comprando este en buenas condiciones. No confié en lo que le dice el vendedor acerca de los problemas de las casa.
  • Tome su tiempo y use el sentido común. Si un negocio se ve muy Bueno para ser cierto, entonces lo es. Si usted se siente presionado por el vendedor, para que se haga el negocio, es probable que haya un problema.
¿A dónde puedo encontrar  un centro de asesoría de viviendas sin fines de lucro que puedan ayudarme?

Centros de asesoría de vivienda pueden darle consejos sobre la compra de una casa y  le aconsejaran acerca de otros temas como crédito. Muchos de estos centros le ayudarán de manera gratuita o por una tarifa muy baja. Usted puede encontrar uno cerca de usted llamando al HUD Housing Counseling llame al 1-800-569-4287 o al SC State Housing Finance y desarrollo autoridad Counseling Hotline al 1-866-756-2895.

¿Qué pasa si he sido desalojado de mi casa que rento con opción a compra? ¿Cómo puedo obtener ayuda?

Una casa de renta con opción a compra es un contrato para la venta de una casa y no sólo un contrato de arrendamiento entre un propietario y el inquilino. Un vendedor no debería de utilizar la ley estatal de desalojo en la corte de magistrados para desalojarlo de la casa. En cambio, el caso deberá presentarse en la corte del circuito para que el juez pueda decidir quién es el dueño del hogar.

Si usted recibe documentos de desalojo del juzgado sobre la casa de renta con opción a compra, pregúntele al juzgado si puede descartar (o cerrar) el caso de desalojo contra usted. Un abogado puede ayudarle con esto.

Esto no es toda la información que necesita saber si usted tiene preguntas sobre la renta con opción a compra. Debe hablar con un abogado acerca de sus preguntas.
Si usted no tiene un abogado, La fundación de abogados de Carolina del Sur puede darle el nombre de un abogado que está dispuesto a asesorarle por un bajo precio. Para tener el nombre de un abogado en su área, llame al servicio de referencia de abogados al 1-800-868-2284 en todo el estado o al (803) 799-7100 en Columbia.
Si usted tiene un ingreso muy bajo, la oficina local de servicios legales le puede ayudar.  Para ponerse en contacto con ellos, llame al servicio de admisión Legal  de asistencia telefónica al 1-888-346-5592 en todo el estado (803) 744-9430 en Colombia.
Este folleto fue producido por South Carolina Legal Justice Center, parte de la información fue proporcionada por la Universidad de Tenesse y el Colegio de Leyes de la sociedad de Atlanta. Los fondos fueron proporcionados  por la fundación de abogados de Carolina del Sur. Programa de cuentas IOLTA.
South Carolina Appleseed Legal Justice Center está dedicado a la defensa para personas de bajos ingresos en Carolina del Sur para efectuar un cambio sistemático al actuar en y a través de los tribunales, legislatura, organizaciones administrativas, para la comunidad y los medios de comunicación y ayudar a que otros hagan lo mismo a través de la educación, formación y asesoramiento. Para averiguar más acerca de ASLJC valla a www.scjustice.org estos folleto y los puede encontrar en www.scjustice.org
Derechos de autor por  South Carolina Appleseed Legal Justice Center. Para permisos para reproducir este folleto, comuníquese con  SCALJC en P.O. Box 7187, Columbia, SC 29202. Revisado en abril del 2012

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